医師・歯科医師も始めている「不動産投資」のリスクヘッジ

お医者様や歯医者様も「不動産への投資」を始められる方が増えてきました。理由は、国内の財政状況です。以前として、不安定な国政や為替。超低金利の時代にもかかわらず、高所得者納税の高騰化。「たまったもんじゃない」という声が、各地から聞こえてきそうです。そんな状況だからこそ、貯金神話に踊らされることなく、むしろ何かあったときのために「動くこと」の方が、「資産を守ることができる」のは言うまでもありません。「論より証拠」ということもあるので、以下では「投資のこと」について話していきます。

医師・歯科医師は「単身者向け」「複数区分所有」を狙うべし。

１つの物件に対して退去者が出たとしても、次の入居者が決まりやすい「単身者向け」のほうが「ファミリータイプ」よりも投資効率が上がる・・・という風に回転率が不動産投資の良し悪しを決める等のコツがたくさんあります。また、地域リスクを低減するためには、リスクの高い一棟買いよりも、複数の区分所有で購入するほうがリスクを分散できます。収益用不動産は、コアとなる資産に適している以上、メリットだけではなく存在するデメリット（リスク）についても、きちんと認識して管理しながら投資をしなければなりません。収益用不動産にはいくつかのリスクがありますが、最大の問題は「空室リスク」です。特に、少子高齢化による人口減少が進んでいくことが予想されている日本では、空室リスクの回避を最優先に考える 必要があります。

具体的には、次の３つが重要になります。

【立地】・・・駅に近いといった「立地条件」に優れた不動産を選ぶ。

【物件】・・・世相に合った間取りや設備が整備されているなど、地域の入居者に選ばれるものを選ぶ。

【管理】・・・資産価値を長期維持するため管理会社がしっかり管理している。

≪立地・物件・管理≫の３拍子が揃った物件を選択することで、「長期空室リスクは大きく低減できる」はずです。

その他にも、天災や物件の老巧化、金利の上昇といった様々なリスクが不動産投資にはありますが、たとえば地震や台風といった天災は、損害保険などに加入することでリスクを軽減できます。物件の老巧化などについても、転売やリノベーション（改装）といった方法で事前に対応することで、リスクはコントロールできます。ローンを組んで購入する場合、金利の上昇については、借り換えでの対応ができますが、莫大な財政赤字を抱える日本の場合、金利高は政策的に抑えざるを得ないために現実味は少ないかもしれません。また、金利は上がったとしても、同時に景気も好転していくことになり、不動産の賃貸料も上昇していくことになります。バブルのような急激なインフレや不動産価格の高騰といった事態にさえなければ、リスクは低いと考えて良いのではないでしょうか。

医師・歯科医師の投資リスクを大きく減らす「団信保険」のすすめ。

また、ローンの返済期間中に「病気」や「死亡」などによって、ローン返済が困難な状況に陥る可能性もリスクのひとつになります。不動産を購入してローンを組む際には、本人の死亡や高度障害を負った場 合に返済義務がなくなる「団体信用生命保険（以下、団信保険）」への加入を借り入れの条件としている金融機関がほとんどです。少なくとも自分に万一のことがあった時に、「不動産ローンの残債」をなくすことができるわけです。

最近の団信保険は、金融機関の競争が激しいこともあり、かなり好条件の大伸保険を用意しているところが増えています。死亡保障や高度障害だけではなく、優良物件には「３大疾病」「５大重度慢性疾患」に対する保障を付けた「８大疾病保障付き住宅ローン」、あるいは要介護状態になった時に保障される「介護保障付き団信保険」などが普及しています。従来の団信保険では、死亡時もしくは高度障害時のみ保険金が支払われてローンの残債が消滅する保障内容でした。 そのため、要介護状態にもかかわらずローン返済を続けなくてはならない状態に陥ることがありました。それが最新の団信保険であれば、要介護状態になればローンの残債がすべてなくなり、さらに賃貸収入が入ってきます。

また、ほとんどの開業医が加入している「ほぼ掛け捨ての休業補償」代わりに、「８大疾病対応のローンを付帯した不動産運用」をされている方も多くいます。こうした団信保険を使うことで、不動産投資のリスクは大きく減らすことができるということです。ともあれ、我々インベストメントパートナーズは、あらゆる角度から、医師・歯科医師の生涯のパートナーとして、最大のファイナンシャルゴールを目指した資産形成を共に考えていきます。