不動産投資で頭金はいくら出すか？

2010-09-06ブログ

不動産投資は、自己資金と借入金によって投資して、物件を取得しその家賃収入を得ることを主な目的にとしています。

積み立て投資や年金積み立て、投資信託など、自己資金のみで資産を積み上げていく、資産運用を中心としている人には、「借金？」に抵抗があリますよね。

以前のエントリーにも書きましたが、不動産投の優秀な担保価値を使えば、自己資金の１０倍、２０倍の資産を取得できます。そうすると、最初の早い段階で、年間数百万円という資産収入を得ることができたりします。投資利回り(年間収益÷投資額＝投資利回り)を１０％以上をラクラク超えることができたりします。

３０代、４０代で、この状態を作れば、「年間数百万円×１０年＝数千万円」ということになり、この資金を借入金に返済すると、さらに、キャッシュフローが増える！という良いサイクルを作りだすことが大事です。

「節税効果」 「生命保険効果｣ など、単独のメリットはありますが、やっぱり、不動産投資の大きなメリット、目的は「不労収入」じゃないでしょうか。

＜参考記事＞

不動産投資【インベストメント・スタンダード】

＜補足説明関連記事＞

不動産投資【資産を持つ＝生命保険効果】

不動産投資『レバレッジ』と『複利』

不動産投資『節税の仕組み』『レバレッジ』

じゃ、後で、繰上げ返済するのと、最初に頭金を出してはじめるのとどっちがいいの？

この質問の答えは、そのクライアントさんの経済状況、家族構成、考え、好み、価値観によって様々になります。

・自己資金がどれくらいあるか？

・不動産投資をして、将来、何を目指し、どのくらいの規模・グレードを目指すか？

・不動産投資をはじめた後、どんなカンジで運用をしていくか？(面倒くさがりの人か？まめな人か？この性格によって変えています。)

・クライアントさんの年収を見て、節税効果を高める持ち方にした方がいいか？

・クライアントさんのご家族の年齢を考えて、団体生命保険をどのくらい活用するか？

などなど、個別の要素によって、プランニングしないといけませんが、ここでは、一般的なことを書きます。

例えば、区分所有マンション、一棟マンションでも、マンションの所有権には、土地と建物によって分かれます。そして、持分比率というのがあって、『土地：建物＝３０：７０』」『土地：建物＝４０：６０』というように、物件によって多少変わりますが、必ずこのような持分の比率はあります。

ここで、肝心なのが、土地の取得に関わった借入金の利子は、不動産経営の経費にはならないんです。カンタンに言うと、その分は節税にはならないんです。

ですから、私は、自己資金のある人には、この土地の比率の分はできるだけ自己資金で投資して、建物を借入金で投資するように勧めています。もちろん経済状況を一番の優先順位にしています。

そもそも、不動産投資の節税効果は、建物の減価償却費と、建物の借入金利子によって節税効果を高めています。できるだけ節税効果を考えた場合、土地の取得には、借入金は少ない方が良いといえます。

でも、ここで、重要なのが、後々、繰上げ返済しますと、返済金が、土地：建物の比率によって、分配されてしまうんです。たとえば、２００万円返済したら、土地に６０～７０万円、建物に１３０～１４０万円というカタチで、分配されてしまうのです。建物の借り入れは経費になるから、土地から優先的に返済したいのにです。

ですから、土地に頭金をできる限り最初に出す。良いことです。

あと、不動産投資も他の投資と同じで、お金を投資して利益を上げるものですので、よく、投資信託には、５００万円出すけど、不動産投資で、先行投資に５００万円というと、抵抗感を持つ人がいたりします。(私だったら、この５００万円の資金にレバレッジをかけて、大きく投資しますけど・・・)でも、考え方は自由ですから良しとします。

もちろん、その時の経済状況を考えて総合的に判断しないといけないんでしょう。

こうゆう判断が難しいので、私の仕事があるんでしょうね。

今日は、「不動産投資で頭金をいくら出すか？」でした。

お疲れ様でした。

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